OPINIÃO | As terras não valem nada? – Reflexão de um Notário

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Quantas vezes ouvimos, como Notários, à mesa da sala de actos, frases como “as terras já não valem nada!”, “os nossos pais passaram fome para comprar um pedaço de terra, e agora vende-se por tão pouco!”, “as terras estão todas ao abandono, já ninguém as quer!”. Afirmações – tantas vezes doridas – que se associam a outras como: “está muito caro mandar limpar as terras!”, “terras são dores de cabeça!”, “tomara que os meus pais não me tivessem deixado nada!”.
Na verdade, frases como as que ilustramos são reveladoras da perda de valor que hoje caracteriza a propriedade rústica, a que acresce o facto de a mesma ser, ao invés de uma fonte de receita, uma grande fonte de despesas e prejuízos. Infelizmente – esperamos que mude um dia! – a propriedade rústica, ainda muito fragmentada tanto física como juridicamente, desde logo pela compropriedade, perdeu valor comercial; interessa se for ao “pé da porta”, para manter uma horta, ou ao vizinho se for proprietário confinante, que ainda assim se dispõe a pagar pouco pelo metro quadrado: é que limpar custa caro, tanto pela mão de obra como pelo combustível!
Ora, a Lei nº 78/2017 de 17/08 veio criar um sistema de informação cadastral simplificada e o Balcão Único do Prédio, com o objectivo de se identificar a estrutura fundiária e a titularidade dos prédios rústicos e mistos, bem como agregar num balcão físico e virtual a informação registal, matricial e georreferenciada dos prédios, através da criação de um único Número de Identificação de Prédio, permitindo articular essa mesma informação com outras bases de dados, designadamente a dos Registos, da Autoridade Tributária e dos Municípios. Podemos ler logo na primeira linha do preâmbulo do Decreto Regulamentar 9-A/2017 de 03/11 que regulamentou a referida lei que “O Programa do XXI Governo Constitucional estabelece como um dos eixos estratégicos a valorização do território”.
Parece tudo incrivelmente bom e útil: as propriedades seriam valorizadas, o território mais ordenado, acabar-se-iam com os incêndios e aumentaria a segurança das populações, deixaríamos de ouvir frases como as que atrás referimos! Sê-lo-ia, de facto; todavia, os incêndios continuam a consumir, todos os anos, boas parcelas de área do território, continuando a pôr em perigo pessoas e bens, e as propriedades – por cadastrar de forma correcta – continuam a desvalorizar.
Como seria bom se tudo funcionasse bem, desde logo na base do processo, que é precisamente a representação gráfica georreferenciada (RGG) dos prédios rústicos e mistos!

Não pode o Estado acometer aos particulares a tarefa de ordenação do território – pelo menos da forma como está a ser feita.

Pensamos, com toda a humildade, que o processo havia de ter sido outro. Não pode o Estado acometer aos particulares a tarefa de ordenação do território – pelo menos da forma como está a ser feita. Julgamos, que será até contraproducente, uma vez que gera desinteresse no comércio das propriedades rústicas e aumenta os conflitos. Vejamos.
Hoje, não é possível submeter a registo qualquer prédio rústico sem que esteja feita a RGG. Ora, é mais uma obrigação que o proprietário rústico tem de somar às que o Estado já lhe impõe, implicando perdas de tempo e maiores trabalhos. Mais, no concelho de Pombal, as marcações junto dos técnicos habilitados da Câmara Municipal estão a ser feitas já para o próximo ano, resultando em dois caminhos: ou o actual proprietário, para não ter custos com outros técnicos habilitados, aguarda pelo próximo ano para fazer a RGG e posteriormente a escritura, ou faz a transmissão sem RGG, tendo o novo proprietário de proceder à mesma; neste caso, a escritura a fazer-se no corrente mês, o registo, porque obrigatório no prazo de dois meses, teria que ser feito até Dezembro, logo o novo proprietário pode ter custos acrescidos com a sua aquisição, desde logo não usufruir da gratuitidade nos casos de prédios não descritos ou sem inscrição de aquisição.
Criou-se assim mais um ónus para o proprietário rústico que pode resultar no desinteresse em comercializar e no incremento do abandono das propriedades. Mas a par destes problemas, criou-se outro – as más relações, ou o agravamento destas, entre vizinhos. É que, se é certo que para a maioria dos proprietários rústicos as terras não valem nada, também é certo que são muito poucos aqueles que se conformam com a apropriação de um palmo delas, estando a surgir conflitos com as sobreposições das representações gráficas dos prédios contíguos.
A somar a toda esta visão negativa – infelizmente não conseguimos ter outra! – há o caos que se instalou nas Conservatórias. Registos pendentes a aguardar as RGG, anotações de RGG em grande número, problemas com as validações das RGG e consequentemente mais registos pendentes, perdas de tempo com notificações, despachos de recusa por falta de preparos decorrentes de prédios que beneficiariam da gratuitidade. Ainda que não seja esta a única causa, os serviços de registo predial perderam qualidade e a falta de celeridade do registo também propicia perdas de valor.
Um outro problema que nos parece relevante é o facto de ser possível fazer rectificações de áreas com a referida RGG. Não nos levantaria questão se a RGG fosse feita com deslocação dos técnicos ao local, onde podem ser visíveis marcos ou sinais das estremas, que um técnico saberá interpretar, situação diferente é fazer-se essa rectificação quando o proprietário procede à RGG apenas com base em interpretação do ortofotomapa. Não nos parece bem!

 deviam ter sido alocados os investimentos feitos num outro tipo de cadastro e identificação da propriedade, por que não apostando no reemparcelamento, com um projecto pensado por académicos, autarcas, práticos do Direito e outros profissionais ligados ao ordenamento do território.

Aqui chegados, não podemos deixar de fazer elogio aos técnicos envolvidos no processo de georreferenciação, pela sua disponibilidade e empenho, de que damos testemunho.
Concluímos esta nossa reflexão, que admitimos poder estar assente em pressupostos errados (precisamos é que no-los demonstrem!), assumindo que preferíamos que o trabalho de ordenamento do território tivesse sido outro: deviam ter sido alocados os investimentos feitos num outro tipo de cadastro e identificação da propriedade, por que não apostando no reemparcelamento, com um projecto pensado por académicos, autarcas, práticos do Direito e outros profissionais ligados ao ordenamento do território. Só assim avançaríamos para uma correcta ordenação do território, com a consequente maior segurança das populações e uma verdadeira valorização fundiária.

11 de Outubro de 2022
O Notário, Gustavo Pessoa Pinto